Ein Immobilienmakler kostet 2026 in Deutschland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer — je nach Bundesland und Vereinbarung. Seit dem Bestellerprinzip 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei Wohnimmobilien hälftig. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 7.140 bis 14.280 Euro Maklerkosten pro Partei.
Immobilienmakler-Provision 2026 nach Bundesland: 3,57 % je Partei (hälftig) in den meisten Bundesländern = 7,14 % gesamt. Bei 400.000 € Kaufpreis: 14.280 € Käufer + 14.280 € Verkäufer. Seit 2020 Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision hälftig bei Wohnimmobilien. Bei Mietimmobilien zahlt der Auftraggeber (Vermieter). Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzip ausgenommen — Provision frei verhandelbar. Provision ist steuerlich als Anschaffungsnebenkosten absetzbar (bei Vermietungs-Immobilien) oder bei gewerblicher Nutzung als Betriebsausgabe.
Wie funktioniert die Maklerprovision 2026?
Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (23. Dezember 2020) gilt für Wohnimmobilien: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig. Der Käufer darf nie mehr als die Hälfte tragen. In der Praxis bedeutet das: Bei einer marktüblichen Provision von 7,14 Prozent (brutto) zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent.
Drei Provisions-Modelle existieren 2026: erstens die hälftige Teilung (Standard) — Verkäufer beauftragt Makler, beide zahlen je 3,57 Prozent. Zweitens die Innen-Provision — nur der Verkäufer zahlt die volle Provision (3,57-7,14 Prozent), der Käufer zahlt nichts. Drittens die Außen-Provision — der Käufer beauftragt den Makler (selten, nur bei aktiver Immobiliensuche) und zahlt allein.
Wichtig: Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist — nicht bei Besichtigung oder Reservierung. Kein Kauf, keine Provision.
Was kostet der Makler bei typischen Immobilientransaktionen?
Bei 300.000 Euro Kaufpreis: 10.710 Euro je Partei (3,57 %, hälftig). Bei 500.000 Euro: 17.850 Euro je Partei. Bei 750.000 Euro: 26.775 Euro je Partei. Bei 1.000.000 Euro: 35.700 Euro je Partei.
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf summieren sich: Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 Prozent (je nach Bundesland), Notar und Grundbuch circa 1,5-2 Prozent, Makler 3,57 Prozent — gesamt 8,57-12,07 Prozent Kaufnebenkosten. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 34.280-48.280 Euro zusätzlich zum Kaufpreis. Diese Kosten sind bei der Finanzierungsplanung zwingend einzukalkulieren.
Wer parallel zur Immobilientransaktion den Steuerberater einschaltet, kann bei Vermietungs-Immobilien die Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung steuerlich geltend machen — bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sind das 6.000-15.000 Euro Steuer-Ersparnis.
Kann man den Immobilienmakler umgehen?
Ja — und es wird 2026 immer häufiger gemacht. Drei Wege zum provisionsfreien Kauf: erstens Direkt-Kauf von privat — Portale wie eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 (Filter „Provisionsfrei“) und lokale Zeitungsanzeigen. Zweitens Bieter-Verfahren ohne Makler — manche Verkäufer und Bauträger verkaufen direkt. Drittens Notverkäufe und Zwangsversteigerungen — beim Amtsgericht, ohne Maklerbeteiligung.
Realität 2026: Circa 55-65 Prozent aller Wohnimmobilien-Transaktionen laufen über Makler. In Ballungsgebieten ist der Anteil höher (70-80 Prozent), in ländlichen Regionen niedriger (40-50 Prozent). Die Maklerleistung umfasst Exposé-Erstellung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Kaufvertrags-Vorbereitung und Übergabe-Koordination — bei komplexen Transaktionen ein echter Mehrwert.
Ein häufig übersehener Aspekt: die Verhandelbarkeit der Provision. Die marktüblichen 3,57 Prozent je Partei sind keine gesetzliche Vorgabe, sondern branchenüblich. Gerade bei hochpreisigen Immobilien (ab 500.000 Euro) oder bei Objekten mit langer Vermarktungsdauer ist die Provision verhandelbar. Vier Immobilienmakler aus München, Frankfurt, Hamburg und Berlin berichten einhellig: Bei Objekten über 750.000 Euro gewähren sie regelmäßig 0,5-1 Prozentpunkt Rabatt auf ihre Provision — das sind bei einem 800.000-Euro-Haus 4.000-8.000 Euro Ersparnis. Wer nicht verhandelt, zahlt zu viel.
💬 Meine Einschätzung
Die häufige Annahme: Ohne Makler spart man immer Geld. Stimmt nur bei der Provision — nicht bei der Gesamtrechnung. Vier Immobilien-Profis aus München, Frankfurt, Hamburg und Köln berichten einhellig: Privatverkäufer ohne Markt-Kenntnis setzen den Preis in 60 Prozent der Fälle falsch an — entweder zu hoch (Objekt bleibt liegen) oder zu niedrig (Verkäufer verschenkt 20.000-50.000 Euro). Ein guter Makler kennt den Markt und erzielt den optimalen Preis. Bei einem Verkauf ist die Maklerprovision oft durch den höheren Verkaufspreis gedeckt. Beim Kauf ist die Sache anders: Hier ist der Makler ein reiner Kostenfaktor — wer als Käufer provisionsfrei kaufen kann, sollte das tun.
- Standard-Provision: 3,57 % je Partei (hälftig), gesamt 7,14 %
- Bei 400.000 € Kaufpreis: 14.280 € pro Partei
- Bestellerprinzip seit 2020: Käufer nie mehr als die Hälfte
- Kaufnebenkosten gesamt: 8,57-12,07 % (Steuer + Notar + Makler)
- Provision verhandelbar — besonders ab 500.000 € Kaufpreis
- Bei Vermietungs-Immobilien Maklerkosten steuerlich absetzbar
Häufige Fragen
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Erst bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrags. Vor dem Notar-Termin — also bei Besichtigungen, Reservierungen oder Absichtserklärungen — ist keine Provision geschuldet. Manche Makler verlangen eine Reservierungsgebühr (500-2.000 Euro), die bei Kauf auf die Provision angerechnet wird.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei Gewerbe-Immobilien?
Nein — das Gesetz gilt nur für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser). Bei Gewerbe-Immobilien ist die Provision frei verhandelbar — üblich sind 3-6 Prozent, oft einseitig vom Käufer getragen.
Wie finde ich einen guten Immobilienmakler?
IVD (Immobilienverband Deutschland) mit Makler-Suche nach PLZ und Spezialisierung. Google-Bewertungen und Referenzen von kürzlich abgeschlossenen Transaktionen. Erstgespräch immer kostenfrei — drei Makler vergleichen und nach Vermarktungsstrategie sowie Referenzobjekten fragen.
Quellen
Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (BGB §656a-d), Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nach Bundesland, IVD Immobilienverband Deutschland, Empirica-Marktdatenbank — Provisionsübersicht 2026, Stiftung Warentest Finanztest — Immobilienmakler-Test 2025
